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彭博社

纽约市公寓房东在绅士化崩溃中被烧死

(彭博社)-纽约的公寓投资者突然陷入困境,到12月,他们拖欠了3.95亿美元的抵押债券支持的债务,几乎是去年同期水平的150倍,支持证券。 稳定房租的房客至少要欠10亿美元的租金,而较富裕的房客正逃离这座城市,留下空缺并将新建的豪华大厦推入止赎房屋。多年来,随着犯罪率的下降和纽约市房租的攀升,投资者吞噬了公寓楼。 但是,随着Covid-19摧毁了该市的经济和文化,越来越多的工作流失使绅士化繁荣脱轨,并给房东带来了财务压力。“专门从事抵押贷款锻炼的人是纽约房地产行业最忙的人,” Barry Hersh说。纽约大学房地产专业临床副教授。遇到最大麻烦的开发商将他们推入哈林区和Crown Heights,Flatbush和Bushwick的布鲁克林时髦中心,通过建造新的昂贵公寓挤走了工人阶级居民。 现在,随着纽约市租金下跌,他们正面临驱逐禁令和新的房客保护措施的挑战。殖民地1209号钢灰色公寓楼于六年前在布什威克(Bushwick)市中心开业,这是工业时尚的都市景观,有台球房间和24小时门卫。 该网站以2500美元的价格向一处以黑人和西班牙裔为主的社区中的“志同道合的定居者”推销了一间卧室,并称其为布鲁克林的“新前沿”。现在的殖民地,更名为Dekalb 1209,在业主Spruce Capital Partners拖欠4600万美元后面临止赎抵押。 贷款服务商富国银行(Wells Fargo&Co)每月提交的文件显示,这只五年期的仅付息贷款已于10月到期,但并未延期,从而引发了违约。贷款人正申请在纽约止赎后尽快收回该建筑物。暂停到期-同时与借款人讨论锻炼方法。 在Covid上市之前,投资者愿意花高价购买像Colony这样的豪华建筑。 他们想要替代受租金管制的建筑物,因为受2019年法律的限制,该法律禁止房东将依靠租金稳定的单位转换为市场价格的策略,从而削弱了租金的价值。“这是大流行之前的亮点,” Victor Sozio说,纽约市一家商业经纪公司Ariel Property Advisors的执行副总裁。快速成长的公寓转换专家Plans’Stymied’Emerald Equities于12月在哈林的建筑物上申请破产。 该公司在提交的文件中表示,“对租户友好的法律阻碍了其精心制定的计划”。 居民组织了一次罢工罢工,然后在大流行之后暴跌,导致Emerald将所有权交给了LoanCore Capital,后者为该项目提供了2.03亿美元的贷款.Emerald租户的律师道格·凯尔纳(Doug Kellner)将当前的市场麻烦归咎于纽约的驱逐禁令,因为它没有任何伴随的财政支持。“每个人都意识到租金是使建筑物运转的绿色血液。”凯尔纳说。米勒·塞缪尔(Miller Samuel Inc.)埃利曼房地产。 布鲁克林的租金下降了11%,西北皇后区的租金下降了18%,满眼是眼光的开发商在滨水区为年轻的中城专业人士建造了玻璃状的公寓要塞,从某种意义上讲,投资者可能比2008年金融危机后更好地与外界隔离。 Ariel总裁Shimon Shkury说,放贷人通常需要更大的首付,并根据当前租金而不是对未来的期望承销贷款。 舒库里说,如果这种疫苗有效,大学生和上班族开始返回市场,那么市场也将返回。他说:“我认为不会像你想的那样麻烦。”由于空缺率上升或即将到期之类的问题,由商业支持的多户债务列入观察名单。 那是所有未偿债务的19%,而在金融危机最低点时为22%。麻烦将从高杠杆的投资者中迅速过滤,这些投资者迅速扩张到承销能力最强的贷方,纽约大学的Hersh说。他说。”与此同时,多户住宅的市场却疲软。 根据Ariel的一份报告,在大流行或新的租金法颁布之前,2020年纽约市多户家庭住宅的总销售额为45亿美元,较2018年暴跌61%。机会。 该公司在2020年下半年在纽约多家庭贷款中获得2.24亿美元,高于大流行前的930万美元。 Limekiln的总裁Scott Waynebern表示,在“贷方市场”中提取更好的条件比较容易。“找出最低点在哪里很棘手。”有关更多此类文章,请访问Bloomberg.com。 ©2021 Bloomberg LP


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